地产税收策划销售方案--ZT

　　销售方案三：如果公司直接建成精装修房，然后按3000元/平方米对外销售，这样就可以把312万元装修费计入房地产开发成本。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六项规定：对从事房地产开发的纳税人可按房地产开发成本计算的金额加计20%的扣除。这时土地增值税的增值额为2340－1500－117－11.7－312－312×20%=336.9万元，比第一种方案减少62.4万元，应缴土地增值税336.9×30%=101.07万元，实现利润2340－1700－117－11.7－101.07-312=98.23万元，缴纳所得税32.42万元，合计缴纳税金262.19万元。
　　销售方案四：如果公司按第二种方案销售，同时在开发成本中增加70万元投资多建一点基础设施或配套设施，这样的投资同样在计算土地增值税时享受加计20%的扣除优惠，这时扣除项目金额为1500+101.4+10.14+70+70×20%=1695.54万元，增值额为2028－1695.54=332.46万元，未超过扣除项目金额的20%。根据《土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免缴土地增值税。此时，实现利润2028－70－1700－101.4－10.14=146.46万元，这将比第二种方案增加利润54.94万元，缴纳所得税48.33万元，合计缴纳税金159.87万元。
　[COLOR=#006400] 销售方案5：装修方案和方案二一样，但就求最优单价以使其增值额不超过可扣除额的20%。

收入-可扣除额　 等于　 0.199
　 可扣除额

化解是：7800X- 可扣除项目=0.199可扣除项目
　　　　7800X=1.199可扣除项目
　　　　7800X=1.199（1500+营业税+城建教育费）
　　　　7800X=1.199（1500+7800X*0.05（1+0.1））
解X得　 X=2468元/M2

分析以上5种方案
方案 销售收入 总税金 纯利润
1 2340 274.73 53.27
2 2028 266.68 61.32
3 2340 262.19 65.81
4 2028 159.87 98.13
5 1925.04 145.2009 79.8391