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房屋所有权移转是否影响原产权人与租赁方之间关于房屋使用的规定？

日期：2003-09-10 09:46:00  来源：
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"96%" "0" align="center">　　事因如下：2003年8月，我公司出巨资购得一百货大楼，此百货大楼（甲方）的三楼于2001年被其原产权人出租给赵某（乙方），双方签订了租赁协议，协议中有约定内容如下：甲方保证乙方的独家经营权，在甲方管辖范围内，不经营乙方的同大类产品即服装类产品。此租赁协议也在产权接收时移交给我公司。
　　我公司于2003年8月购买后，于12月在大楼的二楼上了服装商品并进行销售，现有如下疑问请教：
　　 1、虽然依照合同法第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力。但是否因此可以推定：我公司必须履行原租赁合同中关于乙方独家经营权的条款，而无论该条款是否损害了作为买受人的我公司的利益。
　　 2、原租赁合同约定：乙方一次性交纳6年租金给甲方，现在我公司是否无法收取乙方租金。
　　 3、我公司现在自己在二楼上了服装类商品，是否应承担违约责任，如不承担，应采取何种方法？
　　解答1：
　　你好！
　　 所谓买卖不破租赁，即出卖方将已经出租的房产出卖于受让人的时候，原租赁合同在卖受人和承租人之间继续有效，直到合同期满或者约定的终止条件出现时，才可以否认该合同的效力。
　　 因此，可以这么理解，买受人也应当按照当初出卖人与承租人签定的合同条款来善意履行租赁合同。故在这里，你公司也应当遵守协议的约定，不在该商场内经营与承租人的同类营业。（王博）
　　解答2：
　　您好：1、财产的取得方式有两种，一种是原始取得，一种是继受取得，继受取得的财产要承受原权利人的负担。贵公司自原产权人处继受取得财产时，明知该房屋上存在一租赁协议，依据“买卖不破租赁”原则，该协议对贵公司有效，贵公司应如约履行协议，包括保证乙方的独家经营权。由于你们取得的财产本身就是有负担的，因此不存在该条款侵犯贵公司“权利”的问题；
　　2、贵公司的行为已经构成违约，对方有权拒绝交付租金，并同时要求贵公司承担违约责任。
　　《中华人民共和国合同法》
　　第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方
　　履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
　　第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在
　　履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
　　第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　　　经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。（万幸）
　　　
王博 万幸

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