［案情］ 2003年3月，某市的王女士购买了某小区住宅一套。2003年5月1日，王女士在办理入住手续时与某物业公司签订了《房屋委托管理合同》。该合同有一条约定：物业公司负责维护小区的公共秩序，包括巡视、门岗值勤、盘查可疑人员；如物业公司违反合同的约定，未达到约定的管理目标，造成业主经济损失的，物业公司应给予业主赔偿。
2004年11月的一天凌晨，王女士在睡梦中被响动惊醒，起来一看，发现家中异常，估计发生了盗窃，遂拨打物业公司值班电话，几分钟后，物业公司管理员赶到现场，并打“110”报了警。后民警对现场进行了勘察，发现屋内有翻动的痕迹，王女士报案时称家中丢失了手机一部及现金800元。此案件一直未侦破。
王女士认为，由于物业公司管理不严，监视装备失效，保安人员失职，导致家中发生入室盗窃案件，还险些造成人员伤亡。故向法院提起诉讼，要求物业公司承担违约责任，赔偿被盗物品的经济损失。
物业公司很不服气，答辩称，由于王女士所述盗窃发生时，物业公司积极进行了协助，履行了合同及法定义务，不存在过错；而且盗窃案件尚未侦破，无法认定盗窃事实的存在，也无法准确地确定财产的实际损失，更何况盗窃属于犯罪行为，应由犯罪分子承担责任，物业公司没有任何责任。
［判决］ 法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，王女士要求物业公司承担因盗窃所造成的损失，但至本案庭审结束时，刑事案件尚未侦破，王女士的损失尚无法准确界定，而王女士亦未向法院提交其他证据证明其所受到的损失。最终法院判决驳回了王女士的诉讼请求。
［分析］ 如何判断物业公司是否违约，我们必须先了解一下物业管理合同的性质和物业管理合同中物业公司的义务。
物业管理，一般是指根据业主、业主委员会或者其他组织的委托，物业管理机构对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防等事项提供协助管理或者服务的活动。物业管理机构与业主、业主委员会或者其他组织所签订的合同即是物业管理合同。物业管理合同作为连接物业公司和业主的契约，是物业公司的物业经营权产生的原因，同时也是业主要求物业公司承担违约责任的主要依据。很明显，物业管理合同是典型的双务合同，双方均不得任意取消或解除合同。
一般物业公司的合同义务归结起来主要有以下三大类：(1)公用设施、设备、场所的维护修缮义务；(2)环境卫生、园林绿地的维护义务；(3)保安义务。本案涉及的是物业公司的保安义务。保安义务是指物业公司根据物业管理合同的约定，为维护小区的公共秩序而实施的安全保卫工作。根据《物业管理条例》的有关规定，物业管理企业应当协助做好物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。由此可见，物业公司的保安义务属于防范性质的，因为它毕竟只是物业公司与业主这两个平等主体之间的合同义务，这与公安机关的维护社会秩序、保护公民合法权益的法定职责是有根本区别的。
其次，我们还要弄清一个法律问题，就是在犯罪分子对业主侵害的情况下，物业公司是否构成违约责任与侵权责任的竞合。
违约责任与侵权责任的竞合是指行为人实施的某一违法行为违反了合同规范和侵权规范，同时具备违约责任与侵权责任的构成要件，导致违约责任与侵权责任同时产生的一种法律现象。这种现象在民事责任中大量存在。在本案中，违法行为是指某一行为违反了法律、行政法规规定的强制性义务。《物业管理条例》规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这明确了物业公司的法定义务，同时成为业主要求物业公司承担责任的法律依据，也奠定了违约责任与侵权责任竞合的法律基础。而且，在发生竞合责任时，都必须具备以下三个条件：(1)在当事人之间存在合法有效的合同关系；(2)债务人违反了合法有效的合同；(3)债务人违反合同的行为同时侵犯了债权人的人身财产权利。满足以上三点，王女士就可以对物业公司提出赔偿的请求。
在本案中，业主王女士的损失表面上看是由于犯罪分子的犯罪行为造成的，但由于王女士和物业公司存在合同关系，再加上犯罪分子又暂时没有抓到，因此，王女士选择以违约之诉对物业公司提起诉讼，要求物业公司承担未履行合同规定的保安义务的违约责任。
在案件的审理中，据调查，虽然事发后物业公司的工作人员及时赶到现场并拨打了报警电话，但由于王女士的家处于小区的边缘，属于监视的盲区，从当天的录像根本无法看到王女士家的具体情况。然而，这能成为物业公司承担违约责任的依据吗？民法的最高原则即公平原则的具体体现，即民法强调权利义务对等原则。
一般来说，物业公司承担的保安义务与其收取的保安费用是对等的。在业主每年缴纳物业管理费用中，保安费用仅占其中的一小部分。如果不考虑其收取服务费的多少而让其对业主的人身和财产损害承担一切责任，那显然违反了民法的公平原则，这对物业公司也是不公平的；同时也不利于物业管理行业的健康发展。因为物业公司为了转嫁风险，必将会收取高额的物业费，这无疑会最终加大业主的负担，造成恶性循环，那样就违背了保护业主权益的初衷。因此，本案中物业公司不存在违约行为，也就没有构成违约责任与侵权责任的竞合。
第三，根据《民法通则》的有关规定，当事人违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。本案中，王女士虽报案称丢失物品，但未向法院提交所丢失物品的购买发票，再加上刑事案件尚未侦破，王女士家中是否遭受损失及损失的准确数额均无法判定。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。结合本案，还有一个很重要的原因，即法院在向公安机关了解案情的过程中，发现本案在情节上有出入之处，即王女士在庭上所称丢失物品的种类及数量与在公安机关调查时有所不同，再加上王女士无法准确说出其购买的时间及型号，就使本案在处理上面临一大难题即损失无法准确界定。王女士并未举证证明自己遭受的损失，故法院不支持其诉讼主张也就在所难免了。
［结论］ 除了明确对方须承担违约责任或侵权责任外，民事案件审理还须遵循“谁主张、谁举证”的证据规则。当事人无论是选择违约之诉还是侵权之诉，均要举证证明损失的存在即损害后果的发生。这是寻求保护自己合法权益能否实现的另一个要点所在。
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