房屋登记备案信息是对房屋买卖合同的确认

【内容摘要】 我国《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规规定了商品房买卖登记备案制度。我国在商品房特别是预售商品房买卖中实行的登记备案制度是指国家为了加强商品房的销售管理，减少商品房销售中的纠纷，对出卖人和买受人就商品房买卖合同及合同中的标的物房屋的一种公示制度。

　　【案情简介】 开发商（以下称房产公司）在依法取得所开发经营的房产的《商品房预售许可证》后，即对该房产进行销售。2000年6月，买受人（以下简称甲）与房产公司签订了《成都市商品房买卖（预售）合同》（以下简称合同），并对合同登记备案，其备案号为x号。该合同约定甲向房产公司购买商品房一套，建筑面积为150.66平方米，套内面积单价为2680元/平方米，房屋总价款为403769元，合同还对该房屋交付时的面积差异、结算方式、违约责任等进行了约定，并约定合同继续履行，双方按实测面积结算房款。由于当时房产公司销售人员的工作疏忽，误将“建筑面积”对应的数字填在了“套内面积”一栏，后来房产公司发现该笔误，即与甲协商进行修改。2001年5月，双方在原备案号为x的合同上进行了修正，修改为“套内面积为133.45平方米，单价为3026元/平方米”，并在成都市房管局重新进行了登记备案，其备案号为y号。2002年9月，该商品房交付使用。经房屋产权监理部门实际测量，该房屋套内面积为130.66平方米，公摊面积为16.65平方米。甲即认为该房屋面积少于双方签订的备案号为x的《合同》约定的面积，双方产生纠纷，甲遂向法院起诉，要求房产公司退还多收的约17平方米的房款，并承担相应的违约金。

　　本案争议焦点：由于双方是直接在原合同上将“建筑面积”项和“单价”项进行了修改，而没有修改签订合同的时间，因此，面对两份时间相同但内容迥异的《合同》，法院是采信修正前的还是修正后的《合同》，将成为本案认定事实的关键所在。

　　一审法院：在诉讼过程中，甲即本案的原告否认曾经对合同进行了修正，并申请法院调查取证。一审法院调取了现存于工商银行某支行的备案号为x的《合同》，并以此作为认定案件事实的依据，判决房产公司退还甲多收的房款，并承担违约责任，全部支持了原告甲的诉讼请求。
房产公司不服一审判决，上诉致二审法院。

　　【代理工作】 作为房产公司在本案二审的诉讼代理人，在认真分析案件相关证据及一审判决后，并坚持务实的原则上，针对一审法院的观点，代理律师提出了以下代理意见：
　　一、房产公司与甲签订的备案号为y的《合同》是双方的真实意思表示。
　　1、由于房产公司销售人员的工作疏忽，误将“建筑面积”对应的数字填在了“套内面积”一栏。为支持该主张，代理律师向法院重申了在一审中提交的另外几户业主与房产公司签订的合同。因为这几户业主所购买的房屋与甲所购买的房屋在建筑面积、户形结构、单元楼层等均相同，但最后的单价与总价却与甲的有非常大的差异。这个明显大的差异是由于工作人员笔误所致，因此，双方签订的备案号为x的《合同》并非当事人的真实意思表示。
　　2、原备案号为x的合同已经被注销，在房管局的登记备案信息中只存在修正后的备案号为y的《合同》。代理人并向法院出示了房管局的政策文件，即必须双方当事人到房管局并填写房屋变更登记申请表，否则，对已经登记备案的合同不予变更。
　　二、一审法院错误的将现存于工商银行某支行的原《合同》作为本案认定事实的依据，从根本上否定了我国的商品房买卖登记备案制度。
　　1、在双方签订原合同后，甲以该合同向银行申请了按揭贷款。后房产公司发现原合同存在笔误，双方经协商即对原合同进行了修正。但提交到银行的原合同并没有收回，因为借款银行所需的按揭贷款材料一旦被提交，就很难以其他任何理由撤回。
　　2、一审法院将现存于借款银行的原合同作为本案的定案依据，实际上是否定了我国的商品房登记备案制度。因为原合同已经被房管局注销，而只存在修正后重新备案的合同。
　　三、房产公司应当退还多收的约3平方米的房款，并承担相应的违约责任。
　　依据备案号为Y号的《合同》约定，双方应当按实际测量的面积结算房款。根据房屋产权监理部门实际测量结果，房产公司多收了甲的约3平方米的房款，因此，房产公司应当退还该部分的房款，并承担相应的违约责任。

　　二审法院：
　　二审法院在查明事实的基础上，依法作出撤销原判，改判房产公司退还甲多支付的约3平方米的房款及该款的逾期违约金的终审判决，完全支持了上诉人的上诉请求。

　　【评析】 本案在法律适用上基本没有争议，主要的争议焦点是对房管局的登记备案信息是否予以采信的问题，因为对该证据的采信是认定本案事实的依据。二审法院依法作出的终审判决，是对我国的商品房登记备案制度的肯定即肯定了房屋登记备案信息是对房屋买卖合同的确认。因此，在房地产经济日益发达的今天，建立完善的商品房登记备案制度将对我国的房地产市场起到规范和积极的促进作用。同时也要求代理律师熟悉、准确运用房地产方面的法律法规，在查明事实的基础上，提出准确、务实的观点，为当事人提供优质高效的法律服务（房产公司代理人：卢晓东律师）。