商品房买卖合同之陷阱（4-6）

　　问题：厦门××房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司──××装饰工程有限责任公司签订装修合同。而且，开发商在与消费者签订《商品房买卖合同》时，完全按照自己的意思选择和填写合同的可协商部分，消费者惟有照抄和签名，否则开发商就以交易不成扣留定金相威胁。

　　点评意见：(1)签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。

　　(2)如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。消费者所购房屋出现问题应由开发商承担责任。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。

　　法律链接：《民法通则》第71条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”

　　《合同法》第3条：“合同人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第4条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第52条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　《商品房销售管理办法》第23条(规定同前)。

　　《城市商品房预售管理办法》第7条：“开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)资料：……(四)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。”

　　5单方扩大解约权

　　问题：天津《××花园商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”

　　广东省消委会反映，广州市《×××××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”

　　点评意见：(1)订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。

　　(2)经营者拟定条款要求消费者签订，是一种要约行为，要约内容应当具体明确。条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”内容都不具体，也不明确。当事一方迟延履行债务可能基于各种原因，不是所有违反协议的情况都必然导致经营者有权解除合同、不退定金。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能，为经营者逃避责任、私吞定金预埋了伏笔。

　　上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

　　法律链接：《合同法》第8条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第40条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”

　　最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第122条：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：“根据《合同法》第94条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”　　

　　6违约责任不对等

　　问题：天津××村《购房协议书》中第4条：“乙方如未按本协议第3条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自本协议规定的应付款期限次日起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期超过10天后，即视为乙方不履行本协议，届时，甲方有权收回本房屋另作出售，并扣除乙方人民币叁仟元作为违约金。”第6条：“甲方逾期交付房屋的违约责任除本协议第5条规定的特殊情况外，甲方若未按本协议规定的日期将该房交付乙方，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本协议第6条规定的最后交付日期次日起至实际交付之日止，按日万分之一利息计算。”

　　点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。消费者逾期付款，违约利息按月1%计算，且超过10天后，开发商就可以收回房屋另行出售，还要扣除消费者人民币3000元作为违约金；而开发商逾期交房，只承担按日万分之一的违约利息(即月利息3‰)，且不承担其他任何责任，也无违约期限的限制。该条款还特地采用了按月和按日两种对利息的表述方式，以期掩盖这种责任的不对等。上述条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

　　法律链接：《民法通则》第4条(规定同前)。

　　《合同法》第54条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……(二)在订立合同时显失公平的。”第40条(规定同前)。