办理抵押贷款需走出五个法律误区

    　　随著银行信贷内控制度的不断完善，抵押贷款在贷款总额中所占比例在不断增长。从银行经营管理看，抵押贷款可以有效地防范和化解金融风险，确实是一种风险较小而安全系数较大的贷款方式。但笔者在对信贷业务的日常监管中发现，抵押贷款的手续有待完善，在办理抵押贷款时应认真按照《担保法》及有关规定办理，谨防五个法律误区。
　
　
　　一、对抵押物未依法办理登记或虽已登记，但没有到法定部门登记，从而导致抵押合同无效。当贷款形成风险执行抵押物时，因合同无效，使银行处于非常被动的局面，而某些借款人趁机“金蝉脱壳”，银行的合法权益得不到法律的有效保护。
　
　
　　二、对抵押物审查不严，导致“空头抵押”现象发生。我国《担保法》规定，借款人可以用自己所有或第三人所有的财产作抵押。在实践中，某些借款人正是利用这一规定采用非法手段获得他人的财产来为自己办理抵押贷款。由于银行在贷款过程中审查不力，明知抵押物为第三人所有而没有让真正的抵押人签订抵押合同，使抵押合同形同虚设。抵押财产一旦发生贷款纠纷，诉诸法律，银行对抵押物的优先受偿权得不到法律的有力保护。
　
　
　　三、对借款人以土地使用权及土地上附属的建筑物产权一并抵押的，仅办理土地使用权抵押登记，未办理土地上附属建筑物产权抵押登记，从而导致土地上附属建筑物产权抵押权落空。
　
　
　　四、对抵押物估价不准，造成“高值抵押”。主要表现有两种情况：一种是估价不实。在用实物抵押时，对贷款抵押物没有进行严格科学的评估计价，核实抵押物时，往往出现高估现象。另一种是时价与估价产生背离。在银行贷款形成风险处理抵押物时，会出现抵押物时价与估价相比，出现不足值。在银行信贷资产形成风险时，处理的抵押物现值与估价相比，出现不足值。
　
　
　　五、在办理借新还旧手续中，没有重新签订抵押合同或办理抵押物登记，从而造成银行贷款悬空。在办理借新还旧手续时，如果旧贷款采用的是抵押担保方式，则办理新贷款时一定要与抵押人重新签订抵押合同，抵押物需要登记的还要重新办理登记手续，否则，新的贷款就会成为事实上的信用贷款，一旦贷款不能按期归还，造成贷款悬空，安全性不能得到有效保障，就会产生信贷风险。