我们拿什么保护房地产商？

　　从去年8月开始，东海花园商标诉讼案就在知识产权界和房地产界引起强烈反响，原因之一是拥有“东海花园”商标的权利人深圳东海公司同时在广州、佛山、杭州、威海和宁波五地提起诉讼，将所有冠名为“东海花园”楼盘的房地产开发商推上被告席；原因之二是此案同样的案由在不同地方的诉讼出现了不同的结果；原因之三是此类案件的判决结果将可能对房地产界申请注册商标产生深远影响。此外，此案还牵出了商标权和地名权是否存在冲突的问题，这也引起了业界的广泛关注。事件：深圳东海花园五地维权“东海花园”是深圳东海公司1997年开始在深圳开发的第一个楼盘。

　　2000年，深圳东海公司向国家工商总局商标局申请注册“东海花园”以及英文的商标。

　　2002年，商标局予以核准注册，并颁发了商标注册证，核定使用为第37类中的建筑信息、建筑、商业摊位及商店的建筑、室内装潢、清洁建筑物（内部）、工厂建设；第36类中的办公室（不动产）出租、不动产出租、不动产代理、不动产管理、不动产中介、公寓出租、公寓管理、住房代理、住所（公寓）。

　　去年年初，深圳东海公司计划在全国连锁开发房地产项目，却发现“东海花园”这个名称已经在广州等地被其他公司使用，各地还有大量与“东海花园”品牌相同或近似的房产项目，这种局面给东海公司对全国市场的开拓造成了极大的负面影响。为此，东海公司决定在全国范围内开展维权行动，起诉有关单位。

　　去年8月份，深圳东海公司在广州、佛山、威海、杭州和宁波等五地提起诉讼，起诉当地冠名为“东海花园（EASTPACIFICGARDEN）”的楼盘商标侵权。

　　尽管以同样的事实和理由起诉，但各地的判决结果并不一致。宁波市中级人民法院的判决认为，原告注册的商标属于服务商标，不能涉及到楼盘的名称，只在服务项目上享有法律所规定的权利；被告开发的“东海花园”是楼盘名称，并非商标，而原告所拥有的“东海花园”商标也并非驰名商标，消费者不会对此发生误认或者混淆；“东海花园”这一名称已获得宁波市政府的正式批准，成为了一个标准地名，而地名的使用是不受原告在深圳的同名楼盘的影响和制约的。法院据此驳回了原告的所有诉讼请求。刘军告诉记者，他们在山东威海胜诉了，被告已同意更名，广州的案子还在调解中，对方可能不会改名，但要给一些赔偿。焦点：商标权和地名权是否存在冲突

　　原告律师刘军告诉记者，商标一经在国家工商总局商标局注册，就享有商标专用权，同一类商品同样的商标具有惟一性和排他性。而所谓的房地产的“地名权”一般是指，每个房地产公司在开盘建楼前都要到地方的地名办、民政局等相关职能部门，将某某小区、某某花园等名称进行核准登记，这就被称为取得了所谓的“地名权”。

　　刘军说，目前地名权和商标权在遇到冲突时能否并存，法律上没有明确规定，理论界也少有探讨。因为所谓的地名权来自于建设部、公安部等出台的行政规章，而商标权来自于法律的规定。根据法律原则，上位法优于下位法，因此，地名权是否存在值得商榷；其次，即使地名权存在，是否能和商标权并行不悖，其在什么界限内、怎样实施也存在具体操作问题。他认为，地名应仅是叙述性的、不能突出使用，非显著性的、善意性的使用；其三，由于商标在全国范围内的惟一性、同一地区可以重复使用性，而地名在同一地区不可以重复使用，这样商标的使用就容易遭到权利障碍。此时，如何才能保障商标权利的正常行使和地名相同的商标是否可以重复使用，就成为值得思考的问题。专家：有商标就应得到保护

　　目前，房地产类企业知识产权意识有所提高，申请注册商标的数量大幅上升。注册商标能否保护自己的知识产权？北京鼎力知识产权代理公司总裁李继忠先生指出，只要注册了商标，就有了商标专用权，自身的知识产权就应当受到保护。

　　李继忠说，地名权在一定范围内是存在的，但地名权如街道、小区名称属公权利范畴，而商标权属私权利范畴。当地名被注册为商标后，其原有的公权利继续存在，但其也只能因正当的、公共利益而使用，如被某企业或组织、团体为经营私利而使用，则侵犯了商标权。

　　针对“东海花园”商标案出现不同的判决，李继忠表示很正常。由于商标、专利、版权等知识产权的确权统一在国家级行政机关，因此确权诉讼都在北京进行，比较容易解决。但侵权诉讼属于民事官司，所以在各地方诉讼的结果就千差万别。对于当事人来说，可以继续向上一级法院上诉，主张自己的权利。此外，可以在法理上与专家进行探讨，法理探讨虽然不一定对案件判决有直接影响，但对以后类似的纠纷处理会产生影响。

　　在目前房地产大发展时期，房地产自身知识产权保护问题也逐渐成为热点，本报将继续关注“东海花园”商标案及相关问题的理论探讨。