拍卖房产面积缩水10m2 拍卖活动也要诚实守信

　　【理论】

　　有关各方无人认账

　　王先生先是向小区物业公司反映，但物业公司回答说，这不是他们该管的事情，“谁卖给你找谁去”。王先生去找房产开发商，开发商早就没有了踪影。有某留守人员告知王先生：房产商欠了一屁股债，早就躲了。“你从拍卖行拍来的房产就是该房产商欠债不还后的抵债资产。”

　　王先生心想，是拍卖行操作的交易，干脆找拍卖行去。但是，到了拍卖行，拍卖行的工作人员表示，当时拍卖标的描述中，明确写明是预测面积，不是实际测量面积，因为当时该房产还没有竣工，因此，王先生应当知道自己竞买来的房产在面积上与实际情况有一定的出入。言下之意：我们拍卖行操作正规，是你这个竞买人自己没有仔细研究标的，因此只能怪自己。拍卖行还表示，我们是接受司法委托，法院将该标的交由我们操作，拍得的钱款自然归法院分配，拍卖行只收了拍卖佣金，因此，拍卖行不可能有钱赔你，且拍卖行操作正规，没有丝毫过错。

　　王先生气愤不过，索性向法院办理原房产商欠款案的法官寻求说法。该法官表示，法院在判令房产进行拍卖后，所得款项皆已经在法院的监督下支付给了债权人。现在要从中减扣你房产缩水后的损失已经难以操作。该法官善意提醒王先生：“你现在实际上已经成为了房产商的债权人，要讨钱还得向房产商要！”王先生一听之下，几乎“昏过去”，该房产商正因为欠债不还才被用房产抵债拍卖，现在自己成为了他的债主，那还不得再起诉房产商？即使自己打赢了官司，到时候房产商若两手一摊，说没钱给，那又怎么办啊？

　　【上诉】

　　一审败诉二审终获支持

　　多说无益，还是起诉吧。王先生找了律师对房产商进行起诉，要求退还多收的房款，同时起诉拍卖行，要求其退回多收房款部分的佣金。今年１月，某区法院对该案判决如下：竞拍人在参拍前应对拍卖标的进行审查，因此应当知晓该房产的预测面积会与实际面积有所出入，因此，王先生的诉讼请求得不到法院的支持。

　　一审败诉，王先生并不气馁，在找到了房产诉讼方面的专家律师——上海震旦律师事务所的王涌律师后，展开了上诉。二中院的判决则支持了王先生的诉讼请求。二中院采取的法律依据是：民事活动应该遵循“诚实信用”这一根本原则，既然标的说定了房产的单价和面积，那么房产实际价格就应该是实际面积与单价的乘积。

　　【律师点评】

　　拍卖活动也要诚实守信

　　对此，记者采访了上海震旦律师事务所的王涌律师。王律师表示，区法院对此判决的依据是拍卖法中“设信”的概念。例如，在拍卖一幅名画时，拍卖行会告知这幅名画的真伪不予以担保，只提供出处等相关信息。若竞拍人认为是真的，而且果真是真的话，那么就“发达”了；若是假的话那也就只能自己“吃进”。

　　因此，区法院认为，参加拍卖活动的王先生事先对拍卖标的应该做过调查了解，应此竞拍时的出价应该已经包括了房产面积缩水这样的可能性在内。而二中院的判决依据是民事活动中的最根本准则，“诚实信用”，拍卖活动同样是民事活动之一，同样要符合这一根本原则。王涌律师表示，拍卖法与民法相比处于下位法，当两者冲突时下位法要符合上位法的原则。