房产拍卖：委托拍卖房产应理智定价

　　山东省青岛市拍卖市场二手房拍卖曾红火一时，许多精明的市民从中淘到了大大低于　
市场价的房产。

　　然而自2001年起，个人房产拍卖业务大幅萎缩，从以前每月一次的个人房产专场拍卖会，到现在的仅作为其他拍卖会的一个附带项目。据了解，这主要是因为：个人房产拍卖还没有走入寻常百姓的意识中。而且，对于普通市民来说，接受拍卖房最大的困难来自经济原因。如果房产不具备转按揭条件，需要个人一次性付款，即便可以贷款，首付成数 也会较高。

　　此外，在上海，个人委托房产拍卖也出现了成交率降低的趋势。据业内人士分析，目前，上海市个人委托房产拍卖的流拍率达50％至60％，一个重要的原因是委托人的起拍价不合理。

　　二手房拍卖采用价高者得的竞拍方式。通常，拍卖公司都会有专门的评估师对委托人的房产进行价格指导，以提高拍卖的成功率。一般情况下，为了吸引竞拍，起拍价比市场价低10％。但是，如果竞拍回合少，最终往往只能以起拍价成交。很多委托人担心“低开低走”，委托竞拍时，他们的心理委托价位往往偏高。竞拍人往往抱着“淘便宜货”心态 而来，起拍价格过高，便会觉得无叫价空间而不愿举牌。

　　据此分析，首先是竞拍双方不同心态造成了流拍率大大提高。为此，在一些拍卖行里有一条不成文的规定，一旦委托人的委托单价比建议指导价高200元／平方米，拍卖公司或者不接受，或者按媒体广告价收取一定的公告费。其次，一些小型拍卖行往往为了拉生意，不论起拍价格高低全盘接受，也导致了整体流拍率上升。

　　专家提醒卖房人，只有急于套现者和希望通过公开竞价出售房产的人，才适合走拍卖之路。如果委托拍卖，则应合理定价。