拍卖场上淘房做足五大防风险工作

　　1　“三证不全”问题多

　　案例：一没有产权证的房产，因单位欠款被法院强制执行拍卖，将使用权抵押给债权人。债权人又将房屋的使用权拍卖，多个竞买人共同取得了该使用权。在实际使用中，这几名业主就电梯、公共通道等公共设施的使用产生了很大的矛盾，但因为谁都没有取得该房屋的产权证，公共设施到底该怎么使用也没有依据。如果三证齐全，这个问题就不会出现。　

　　提醒：要了解房屋的产权状况。

　　要了解房屋的产权状况的购房人，要做好以下三步：

　　第一步，要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

　　产权证件是指：“房屋所有权证”和“土地使用权证”。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

　　其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

　　第二步，向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：

　　1、房主是谁，如为共有财产，各共有人的产权比例及拥有权形式；

　　2、档案文号，即该宗交易的文件编号，如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取得文件副本；

　　3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

　　4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不但只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；

　　5、其他内容，如房屋平面图等。

　　第三步，查验房屋有无债务负担。

　　房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。

　　包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。

　　另外购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房是否属于房改出售的房屋。

　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

　　2　共有财产拍卖要共有人书面同意

　　案例：张女士花了80万元拍得一套公寓，正准备去办理过户手续，却被告之法院要收回该房屋。原来，这套公寓属于夫妻共同财产，虽然产权证上的“房屋所有人”写的只是男子一人的名字，但因是婚后所买，因此其妻也是这套公寓的所有人之一。而拍卖时，其妻子并不知情。最后，法院裁定拍卖无效，将房屋恢复到了拍卖前的状态。

　　提醒：需要其他共有人书面同意。

　　根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，需有其他共有人的书面同意，否则，拍卖属于无效拍卖。因此，投资者在参加拍卖会之前应了解清楚标的是否属于共有财产，除了了解是否有房产证外，还要了解清楚该标的主人的家庭情况，看是否业主不止一人，且是否都同意该标的被拍卖。

　　3　“不交吉”的拍卖房敢不敢买？

　　案例：梁小姐发现在拍卖场上，不交吉标的通常比交吉标的价格低，有的价格甚至只是后者的一半。但对“不交吉”的不理解，常常导致买家们在拍卖会中错误投资。

　　提醒：带租约“不交吉”还有机会。　准确地说，“不交吉”指买受人对被执行标的有产权、无使用权。

　　不交吉标的有2种：一种是标的带租约，目前在被使用中，租客与原房主有租赁协议在先，买家可与租客保持出租与承租的关系，定期收租金。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原业主或其亲友经业主允许使用。

　　造成不带租约的不交吉标的有三种原因：一种是回迁户问题，即开发商开发新楼盘时，将部分物业分给原居民使用，但产权一直未转给回迁户，直到其因欠债被拍卖时，产权还是属于开发公司的；一种是单位宿舍问题，即物业的产权属于原工作单位，住户已上交房改房款，但单位未将产权转给员工，而之后单位因欠费被执行强制拍卖；还有一种是个人按揭购买物业，但无法供足房款，被强制拍卖。

　　带租约的不交吉标的未必是坏事，因为可直接获得投资回报。但是，带租约不交吉标的也存在投资风险。如果该协约租金低于实际市场价格、租期过长，就会拉低买家的投资回报率。

　　提醒：无租约“不交吉”风险较大。

　　无租约的不交吉标的风险最大。如现住房不愿搬迁，买家必须向法院申请再执行；法院经过调查，如核实现住户无其他住所，很可能要买家为现住房安排其他居住场所。

　　拍卖会上还会出现一种特殊的“不交吉”，如“某标的1／2产权”、“某标的1／3产权”。也就是说，该物业有多个业主，被拍卖的是其中一部分产权，其他产权掌握在物业共有人手中。这种不交吉风险更大，处理也更麻烦。因为无法享受到完全产权，买下1／3的产权也无权抵押。

　　4　拍卖成交确认书或协议不是产权文件

　　案例：2004年7月，黄小姐通过拍卖方式以40万元的价格购得海珠区宝岗大道某大厦一套12楼单位，并与拍卖行签订了拍卖协议，协议约定2004年8月底前办妥过户手续。随后，黄小姐通过中介公司的介绍，以45万元的价格将房屋出售给李先生，并在合同上承诺10月前将产权过户至李先生名下。然而，直至11月底，黄小姐仍未能取得房屋产权，更不用说过户至李先生名下了。无奈之下，李先生一纸诉状将黄小姐告上法庭，要求黄小姐按合同约定承担违约责任并赔偿损失。

　　提醒：合同无效也要负过错责任。

　　中原地产法律部的专业人士表示，合法的产权文件包括经鉴证的预售契约以及房产证，而拍卖成交确认书或拍卖协议不属产权文件。

　　黄小姐与拍卖行签订的拍卖协议是否能履行处于不确定状态，因此黄小姐不是房屋的合法权人，无权在未取得房产证的情况下出售房屋。因此，与李先生签的合同也是无效合同，李先生无法要求黄小姐承担违约责任，但当事人仍根据过错责任原则对因无效合同而产生的损失承担相应责任。

　　5　“预售契约”房拍卖后不能再转让

　　目前，广州市民喜欢参加拍卖会来买房，是因为拍卖房起拍价比市场一般低20％，对于同一类型的物业来说，持“预售契约”标的，其起拍价比有《房产证》的标的起拍价可能还要低。

　　但在新政策的规定下，竞买人在拍卖场上成功竞得“预售契约”房产后，如果想再转让就不行了，必须要等到该物业办妥《房产证》后才可自由买卖。一般人想通过买拍卖房浑水摸鱼为未办《房产证》的房产转名，这是行不通的。