“三荒”拍卖如何防止地价偏低现象

     受国有土地使用权有偿出让与转让的影响，拍卖荒山、荒地、荒滩在我国开始兴起，“三荒”拍卖对调动人们治山治水的积极性，合理开发土地后备资源，深化土地使用权有偿使用制度改革，促进农村经济发展，都具有不可低估的意义，但由于“三荒”拍卖发展迅猛，立法滞后，也出现了许多亟待解决的问题。本文仅就地价款问题提出看法，谨供参考。

　　“三荒”拍卖是一种开放的市场行为。“三荒”土地使用权原则上是基于价高者得原则而归竞买人享有，竞买人通过公开、平等的竞买，支付出最高价而取得“三荒”土地使用权，因此可以说，“三荒”土地使用权是由市场按效益化最大原则配置的。同时，由于“三荒”土地使用权可以依法转让、出租、抵押、入股、互换等，因此，“三荒”土地使用权为一种物权。

　　“三荒”拍卖为有偿法律行为，必须产生拍卖金或曰地价款。虽曰拍卖金及地价款，但因这种交易不是土地所有权的转让，只是土地使用权的转移，因而“三荒”拍卖实质上是“三荒”土地租赁，地价款不是土地的价格，本质上是“三荒”地租的资本化，是年地租量与“三荒”土地使用权存续期限之积。它受地力、地形地势、区位、治理规划要求，开发耕地的难易程度，供求关系等许多因素的影响。

　　在实践中，普遍存在着地价款偏低的现象。“有时平均每亩只有几元甚至更低”，解决这一问题，可采取以下对策：首先，应审查地价款偏低的原因，进而决定“三荒”土地使用权拍卖合同的效力。如果地价款偏低系以权谋私、行贿受贿所致，那么，“三荒”土地使用权拍卖合同不是拍卖人与竞买人真实意思的产物，不是双方意思表示一致的结果，按合同法第52条和第54条等规定，该合同应该无效。此外，还应根据民法通则第110条及其他法律、法规的规定，追究责任者的经济责任、行政责任乃至刑事责任。如果地价款偏低系因不正当行政干预所致，那么，由于拍卖人与竞买人均具有自主进行活动的法律地位，有权也有义务抵制不适当的行政干预，未顶住不正当干预属于自己的过错，应适用或类推适用我国民法通则第43条的规定，拍卖人自负其责，“三荒”土地使用权拍卖合同有效。但是如果地价款偏低构成了显失公平，可适用合同法第54条第1款第2项的规定，由拍卖人在一年内主张变更或撤销该拍卖合同。如果地价款偏低系因重大误解所致，那么拍卖人有权依合同法第54条第1款第1项的规定，在一年内主张变更或撤销该拍卖合同，由当地人民政府土地行政主管部门发布招标公告，邀请特定或不特定的公民、法人和其他组织参加拍卖投标，根据投标法等确定地价款及使用者，也可参照《江苏省土地管理条例》第36条规定处理。