司法拍卖式销售 烂尾楼变“香饽饽”

    　　2005年岁末，一个新的名词“司法拍卖式销售”跳入人们的眼帘。短短6天，成都中院采用拍卖式销售将一个烂尾楼的150套房子成功变现，创造了烂尾楼处置上的一个奇迹。说起烂尾楼，原本人人头痛，幢幢复杂，处置上多方不讨好，然而由于在处置方式上公开透明和大胆创新，一个烂尾资产处置的被动局面正在展现出新的景象。

　　受益者一·接手企业

　　７２９０多万

　　这个楼盘接对了！

　　2006年元旦，郑总坐在自家茶楼临河的一角，看着平静的锦江水，心里有无限美意。书香门第（原江波华城）不到一个星期内3次拍卖式销售总共卖出7290多万，这意味着公司数千万的债权将马上得以兑现，至少会先兑现像模像样的一部分。郑总是成都联合中银实业有限公司的老总，在江波华城停工烂尾后，成都市政府停工办和成都中院经过考察，从重庆请来了建设烂尾工程颇有实力的中银公司。2004年，中银公司接了江波华城的盘进行复工，由此成为江波华城的债权人。

　　“我是真没有想到啊，174套房子，卖掉了150套，单价超出我估计一的大截，老百姓买到了房子比我还要高兴，拍卖现场还要给自己鼓掌。我们做房产这么多年来，从来没有看到过这种场面，我心里真像过节一样。”2005年12月18日至24日，书香门第首批176套房子分3次进行拍卖式销售，郑总在拍卖现场饶有兴趣地看完了整个过程。像一个普通市民一样，他将每一套房子的起拍价和成交价记录得一览无遗，拍卖间隙，他不时地和旁边的竞拍市民攀谈。

　　“在重庆，在其他城市，我们都接过烂尾工程，最让我们揪心的是，工程完工后，法院处置方式不公开，或者完工后两三年还拿不到钱，我们是企业，经不起这样拖呀。书香门第完工后，法院要进行拍卖式销售，说实在的，我们心里没有一点底，不知道会处置成什么样。现在效果这么好，我们感到非常踏实，增强了我们接手其他烂尾工程的信心。”郑总表示，目前，受政府的邀请，他们已经着手成都的另一个烂尾工程。

　　受益者二·买房市民

　　３８６０元

　　这个房子买得值！

　　中银公司无疑是此次史无先例的拍卖式销售受益者之一，同时受益的还有买到房子的市民。

　　“3090元起拍价，每次加价20元。”随着拍卖师公布的单价，第一套房子在30秒钟内以3860元的单价花落王先生家。王先生表示，这个地段的房子目前已经在4000元/平方米以上，3860元非常值得。和王先生一样，前来竞拍的市民都以自己满意的价格拿到了房子。

　　“我们老百姓都很诚心买房子，这里位置好，交通也很便利，连此前最为担忧的国土证上的土地使用期限，政府也帮我们考虑到了，而且还免费为我们办理各种手续，抑制炒房者，这比到一般的楼盘去买房要放心省心得多，烂尾楼又怎么样，政府、法院服务得好，照样就是好房子。”在拍卖现场，随处可以找到为拍卖式销售叫好的竞买市民。

　　关键词

　　为民·阳光

　　□怎样保证债权人权益？
　　□怎样最快实现资金回笼？
　　□怎样避免炒房者投机？

　　书香门第早已完工，一些房产的权属争议也已经理顺，该怎么处置，才能实现资产处置最大化，保护债权人的利益。这是2005年秋天摆在成都中院执行局面前的最大难题。

　　书香门第的174套房子要处置的消息很快被消息灵通的一些开发商知道了，他们找到执行局，开口就是“全部要，价钱优惠一点。”这也是处置方式之一，但最大的弊病就是价格太低。“多卖1000到2000万，对一个烂尾楼盘是很关键的。”执行局一口就拒绝了想得现成好处的开发商。

　　要不就找一家房产销售商卖房子？这虽然好，价钱可能也卖得上去，可是时间拖得太久。“卖3到5个月，不适合法院要求快速变现，兑现债权人的要求。”这个方式也被排除在外。琢磨来琢磨去，执行局王局长突然灵机一动，不如搞司法拍卖式销售，既解决了价钱低，又解决了时间久。这个提议赢来一片叫好声，但随即，庞大的工作量一股脑儿涌向了执行局。

　　拍卖式销售开全国之先河，没有先例可以参照，所有的事情都靠摸索，两位执行法官放下手头工作，找来一家专业的策划公司商谈具体事宜：从给房子编号，画出户型图，对房子单价评估，设置起拍价，如何交纳保证金，如何办理按揭，如何实现老百姓买房而不是炒房者买房，国土证上的土地使用年限从拿到钥匙开始计算等，执行法官都一一找到各个部门落实。

　　执行法官蒲红兵表示：“自从定了拍卖式销售以来，就没有过星期天，有时候晚上都在上班。”就这样，一份详实的楼书终于定了稿，里面20多页，没有一个字讲该楼盘如何漂亮美丽，通篇都是如果你要竞买房子，就怎么做。如何交纳和退定金，如何办理按揭，如何举牌，出了什么问题找什么部门，谁来负责解释相关内容。“连一个老婆婆都可以顺利买到如意的房子。”蒲法官自豪地说道。

　　司法拍卖式销售取得的巨大成功，吸引了大量的房产公司注目，兄弟法院也表示要来成都取经，而中央媒体更是组团来成都采访，希望拍卖式销售“成都模式”能给全国各地在处置烂尾楼方式上提供一点可以参考的经验。

　　经验一

　　因楼制宜一楼一策

　　“烂尾楼”问题全国各地都存在，到目前为止，成都中院成功清除法律障碍的涉诉烂尾楼达到20个。成都中院表示，按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，法院处置执行财产应当优先采取拍卖的方式，这就为司法处置烂尾楼确定了主渠道。但是烂尾楼工程非常复杂，绝不是简单的一拍了之，因此，法院根据每一个烂尾楼的具体情况，探寻适合不同烂尾楼的不同处置方式，做到“一楼一策”。

　　成都中院执行局表示，目前，法院已经采用过5种方式对烂尾楼进行灵活地处置。一种是先拍卖后复工。这种方法适用较小的烂尾楼，尽快组织司法拍卖，产权变更后立即复工，像李家沱综合楼。第二种是主要债权人接盘复工。像上河城，该工程主要建设承包商铁二局享有3800万元的债权，法院裁定将该烂尾工程抵偿给铁二局，让其注资复工。还有一种是先复工后拍卖。主要适用牵涉的法律纠纷复杂，竣工后价值将巨大提升的烂尾楼，如江波华城、京都大厦。第四种是突破法律瓶颈力促复工。最后，就是探索司法变卖新途径。

　　执行局法官表示，比如华帝大厦，该烂尾楼的众多债权人中有的享有物权，有的享有债权，在分拆拍卖不可行的情况下，法院只能考虑整体拍卖，但是享有物权的债权人不同意，要求保留自己的物权，这就比较困难，法律规定物权优于债权，如果服从物权人的意见，工程复工遥遥无期。法院经过研究，最终决定整体拍卖华帝大厦，物权人从拍卖价款中优先受偿。还有精图大厦，法院委托拍卖3次均流标，在征求了债权人意见，决定对精图大厦进行司法变卖，如此重大标的，法院并没有变卖的先例，为此，法院研究制定了变卖方案和规则，还邀请债权人对整个过程进行监督，最终，2005年11月22日，法院以高于3次流标价的价格变卖成功，精图大厦也将复工。

　　经验二

　　行政司法联动透明

　　除了讲求处置方式创新，“阳光执行”也是大家都非常看重的一环，拍卖公司的选定，不再随便指定，2004年9月，成都法院系统面向社会公开遴选确定了入围拍卖公司名册，每一个烂尾工程都通过公开摇珠的方式确定拍卖公司拍卖，登报公告并邀请主要债权人进行监督。被邀请前来对拍卖式销售进行监督的人大代表、守民律师事务所主任刘守民表示，法院倡导阳光执行，真正体现了司法为民。

　　虽然烂尾楼是法院执行工作的重点和难点之一，但成都中院执行局相关负责人表示，法院多年来总结的经验表明，只要具备了3个条件，任何烂尾楼的处置将不再是难事。1、需要有实力的企业来接收，保障复工。2、用司法强制手段排除一切干扰，不让任何利害关系人来闹，为复工提供良好的环境。3、竣工后，要有政府政策杠杆强有力的支持。

　　在采访中，成都市政府停工办有关人士表示，我市烂尾楼2005年的清理处置工作取得了显著成效，清理工作逐步形成了完整的处置程序和成套的优惠政策，“一楼一策”和“行政司法联动”是最成功的经验。2006年，政府还将加大对未复工项目和再次停工工程项目的处置力度，做好已复工项目和已完工项目的跟踪和善后工作。

　　日前，重庆市高级人民法院副院长张韬介绍说，为了使“烂尾楼”实现保值或超值处置，重庆市法院系统采取整体处置与单体处置相结合的原则，对具有较高潜质和吸引力的“烂尾楼”，采取单体处置办法，力争超值处置。对没有吸引力的项目或采取整体处置与单体处置相结合的办法，或采取优惠政策等办法实现保值或超值处置。随着一个个烂尾项目的盘活，长期缠附在“烂尾楼”身上的各种债务、纠纷等关系得以理清或处置，许多“烂尾楼”项目经重新包装和定位，开始焕发出勃勃商机，吸引着众多的投资者进入，昔日无人问津的半拉子工程变成了资金追逐的“香饽饽”。