房地产经纪企业要规避六大交易风险

　　　　目前，成都市房地产经纪机构容易出现的六大类法律风险：

　　　　风险一：交易主体是否合法

　　　　交易主体的风险一般是指房屋买卖　(经纪，下同)或租赁合同的主体不合格即不符合法律相关要求，主要是出卖人不是房屋所有人或者未获得房屋所有人的有效授权。

　　　　根据我国法律、地方法规和经纪行业的现实情况，由于合同主体原因买卖合同效力待定或无效的有以下几种情况：未经其他房屋产权共有人书面同意私自出售房屋；夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；未经所属单位书面同意擅自将单位拥有部分产权的公房出售。

　　　　作为房地产交易中介机构之一的经纪企业，同时也是买卖合同的主体之一，按照法律规定不仅应当对交易双方的主体资格进行严格的审查，而且有责任督促交易双方完善主体资格手续。如果因为经纪企业未尽审查义务或者由于审查不严导致合同无效，且给交易一方造成经济损失的，则应当由经纪企业承担相应的违约或赔偿责任。

　　　　风险二：交易标的能否转让

　　　　交易标的物即用于交易的房屋，经纪机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，经纪机构应当告知交易双方该交易标的物不能进行转让：交易标的物为非法建筑或已被列入拆迁范围；房屋权属有争议；房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害了承租人优先购买权；房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让；交易房屋存在严重质量瑕疵；未经所属单位同意或未经所有权机关登记审批的公房等不完全产权房屋。

　　　　如果房地产经纪机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方(一般指买方)造成损失的，应当由房地产经纪机构承担赔偿责任；当然，如果是由于委托人(一般指卖方)故意隐瞒制造虚假证明等而给买受人和房地产经纪机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

　　　　风险三：交易合同是否严谨

　　　　手续不全：主要指共有房屋部分产权人未到场，或委托他人的授权委托书未经公证；夫妻共有房屋一方未到场，或委托另一方的授权委托书未经公证；部分产权属单位的房屋交易未经单位同意；产权人属未成年人，未有法定监护人书面同意书等；

　　　　约定不明。指买卖合同的主要部分未有约定或者约定的内容不具体、不明确，难以有效地约束交易各方的权利义务，或者难以操作；

　　　　监控不力。指经纪机构缺乏对自身交易人员和交易双方主体积极有效履行合约的监督制约机制和操作流程，容易导致合约不能按时如约履行；

　　　　违规操作。指经纪机构为追求不正当利益或为满足交易双方不正当要求，默许、纵容、指使交易双方违反法律规定、行业道德规范操作交易过程。

　　　　风险四：交易资金是否安全

　　　　定金托管、首期监管问题。定金托管制度可以较好地解决出卖人收到定金携款走人的问题，但实际操作中经纪机构应要求买受人在规定的时间内全额交付约定定金，按照担保法规定，定金以实际交付为准，定金未实际交付则定金条款不生效，换言之，部分定金未交付，则该部分约定不生效。

　　　　首期款监管问题，目前各家经纪机构多是自己监管首期款，存在挪作他用的可能，个别经纪机构倒闭后曾出现携款潜逃的事件，因此，为了经纪机构诚信经营、树立品牌，应建议首期款委托银行监管制度。

　　　　办理按揭及撤销抵押问题。应当向交易双方说明或出具书面说明书，使交易双方完全明白办理按揭所需的个人资料及其他具体要求，监督出卖人与有关银行及时办理撤销抵押手续。

　　　　产权过户登记手续问题。产权过户手续是交易的重中之重，应当确保产权过户登记时所递交的资料齐全、无误，产权登记部门出具税单、发放房地产证，建议由经纪机构领取、收存，以防交易双方违约时经纪机构陷入被动。

　　　　税费负担问题。必须完全清楚、具体地书写清楚各方承担税费的内容和数额，使得日后纳税、交费不存在任何争议的可能。

　　　　按揭款放款问题。虽然涉及银行内部操作问题，但经纪机构仍有义务向银行了解放款的大概时间，并适当督促银行尽早放款。

　　　　杂费承担问题。虽然目前的经纪合同均约定了杂费由出卖人承担，并暂扣出卖人若干押金，但经纪机构仍有必要事先向物业管理处了解出卖人有无拖欠杂费及其拖欠数额。

　　　　交房时间、条件问题。合同应当完善出卖人收到约定款项后不按期交房的违约责任，促使出卖人积极履行交房义务，确保买受人的正当权益。附送物品问题。应当在合同中明确约定，或在合同后附赠送物品清单，并由交易双方签字认可。

　　　　风险五：交易过程是否符合法律规定

　　　　在交易过程中往往会出现国家法律，法规颁布，修改或废止的情况出现。因此，应当在合同的附则中约定出现以上情况的处理办法。如合约签定后新税规定出台及由谁负担问题，由于事先无法预料，时常出现因双方都不愿承担该税费而导致合同无法履行的情况发生。

　　　　风险六：交易合约履行是否细致

　　　　由于房价波动原因，往往会使有的出卖人另择高价出卖和买受人因故反悔不买的现象出现。目前的买卖合同中一般都有违约条款，可以较好地约束买卖双方违约后须承担的违约责任，但实际操作中只收取、托管买受人的定金，对于出卖人经纪机构除了持有、存放其产权证明以外并无金钱上的制约，因此，需要经纪机构在签约履约过程中注意保存收集交易双方的相关证据，以防日后发生争议纠纷时缺乏证据，陷入被动局面。

　　　　房地产经纪机构如何防范以上诸多的法律风险，关键在于交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的查证，交易时谨慎、细致地与交易双方签订房屋经纪合同及其他合同、手续，交易后积极监督交易双方诚实信用地履行各自的合同义务。同时，经纪机构作为经纪合同的一方主体，也应当按照法律规定和买卖合同约定，本着诚信、高效原则履行好自己应尽的义务。