谈抵押价值评估中“假报告”的危害与防范

　　　　一、“假报告”定义　

　　　　根据王晓春先生文章，“假报告”可以定义如下：“假报告”是不法分子利用原估价报告文本制作中存在的缺陷，采用挖补、粘贴、复印等方式，篡改原抵押估价报告结论后出具的报告，或者是与信贷中介公司或银行信贷员相互勾结，采取“克隆”房地产权证、私刻房地产估价机构公章和估价师印章等手段，无中生有制作出来的报告。　

　　　　“假报告”最显著的特征就是估价结论虚假、高估且不合法。　

　　　　二、“假报告”成因分析　

　　　　“假报告”的产生，有其诱因，也有其存在基础。“假报告”产生最为直接的诱因就是不法分子制假能牟取不菲的非法利益。其存在基础，就是金融机构的信贷业务操作流程中给不法分子制假留下可乘之机。　

　　　　1、“假报告”产生的诱因　

　　　　不法分子通过制假牟取非法利益，手段如下：　

　　　　①私刻估价机构公章和估价师印章，假冒估价机构名义承接评估项目，出具“假报告”，收取评估费，但对估价结论不承担评估责任。　

　　　　②充当能说服估价机构更改估价结论的“能人”，拿到报告后，直接对估价报告进行“偷梁换柱”，更改估价结论，提高抵押物评估值，然后向客户收取“高估风险补偿费”。　

　　　　③与金融机构内部人员勾结，以价值较低甚至虚假房地产作抵押物，通过“假报告”高估其抵押价值，骗取金融机构发放贷款，最终放弃抵押物，不还款。　

　　　　2、“假报告”的存在基础　

　　　　金融机构信贷业务流程中，估价机构与金融机构合作之间存在不法分子可钻的漏洞。目前金融机构信贷审核部门与估价机构缺乏对估价报告信息进行有效沟通，从而无法辨别估价报告的真假。图　1是目前金融机构开展房地产抵押贷款的简单流程图。

　　　　从流程图中，我们不难发现金融机构信贷审核人员与评估机构之间缺乏沟通流程。基于某些原因，金融机构信贷审核人员一般不会就每个评估报告都向评估机构核实报告真实性。一般情况下，评估机构也不会主动把估价信息一一告知信贷审核人员，这就给不法分子制作“假报告”以可乘之机。　

　　　　1)出具报告的流程中，借款人与信贷人员并不知情，没有发现报告有“假”。不法分子代表评估公司承接委托评估业务，为牟取私利，制作“假报告”，并向评估委托人收取评估费。　

　　　　2)借款人提交信贷员流程中，借款人得到的评估报告是真报告，发现价格没有满足抵押贷款要求，于是不法分子乘机介入“帮忙”，收取“好处费”后，篡改估价结论，信贷员没发现报告有“假”，上报审核；　

　　　　3)评估信息告知和委托流程中，评估机构被假冒。不法分子私刻估价机构公章和估价师执业章，盗用或冒用被金融机构认可的估价机构名义，通过“回扣”等方式腐蚀金融机构信贷有关人员，制作“假报告”。　

　　　　三、“假报告”危害分析　

　　　　“假报告”是危害评估业与金融业的毒瘤。抵押评估的制假行为扰乱了社会秩序和金融秩序，危害评估业发展，也给金融业运营带来较大风险，对社会危害极大。“假报告”的存在，损害金融机构、评估机构、估价师等多方利益。　

　　　　1、私刻公章、估价师印章行为触犯《中华人民共和国治安管理处罚法》，应受到惩处；冒用估价机构和估价师名义牟取不法利益，其行为侵犯估价机构和估价师合法权益，也应受到惩处；制作“假报告”的骗贷行为则触犯《刑法》，犯“金融诈骗罪”，应受到法律严厉制裁。　

　　　　2、制作“假报告”，成本低廉，但不法收益大，如果不严惩，那么就会有更多不法分子效仿，加入制假行列。制假违法犯罪行为增多，不仅损害金融业、评估业利益，还将损害社会和谐发展。　

　　　　3、“假报告”的存在，加大了商业银行运营风险，危害金融业。“假报告”中的评估结果一般都高估，这将导致商业银行抵押贷款风险。如果估价对象的产权资料系伪造，而银行没有核实抵押物合法性就放贷，那么银行该笔贷款将可能血本无归。同时，“假报告”的存在，也会导致一些金融机构工作人员被金钱腐蚀，走上犯罪道路，给金融机构带来无法弥补的人力资源损失。　

　　　　4、“假报告”的存在危害评估业，损害估价行业中坚品牌机构的声誉。“假报告”在没有被发现前，都被银行视为真报告。有些“假报告”没通过贷审会，最终没给银行造成损失，但会损害评估机构在银行中的声誉，给银行留下出具评估结论不合理或根本没能力承担抵押评估的印象，使该机构在以后考评竞争中落败。如果银行使用“假报告”造成了损失，虽然评估机构不需承担法律责任，但被殃及并遭受损害也不可避免，　

　　　　5、“假报告”危害金融业与评估业合作关系。如果任由“假报告”泛滥，那么，金融业与评估业目前良好的合作关系将被破坏，房地产评估业面临失去抵押评估业务市场的可能，金融业也面临失去评估业支持而无法有效控制房地产抵押贷款风险。　

　　　　综上分析，消灭“假报告”，对金融业、评估业、估价机构和估价师，对建设和谐社会，其意义不言而喻。　

　　　　四、防范“假报告”的措施　

　　　　从上面的分析中，我们不难发现，只要建立起金融机构信贷审核部门与估价机构之间的估价报告信息沟通渠道，那么“假报告”将无可乘之机，困扰估价业的“假报告”问题也可以迎刃而解。根据估价业现状，结合工作实际情况，笔者提出两种解决办法和一条建议供大家参考：　

　　　　1、通过电子邮件沟通估价报告信息。估价机构在出具抵押估价报告后，及时将所出具估价报告中的关键估价信息汇成电子表格，通过电子邮件发送到相关金融机构信贷审核人员的电子邮箱内，信贷人员在审核抵押贷款时，将估价报告信息与估价机构通过电子邮件上报的关键估价信息进行对照，即可确认估价报告真假。为了避免估价机构内部人员制作“假报告”，估价机构发送的电子邮箱应有专人管理，金融机构信贷部门也应定期将所审核的估价报告信息反馈给相关评估机构，让估价机构确认所审核的报告确实为估价机构的真报告。这种方法优点是：操作方法简单，成本低，现时适用性强。缺点是：增加信贷人员工作量，信贷人员需要经常对估价机构上报信息进行整理和归类汇总。　

　　　　2、通过建立金融机构与估价机构之间的共享估价信息数据库达成估价信息沟通。基于互联网技术，建立共享估价信息数据库平台，估价机构通过分配的专有帐户与密码，及时将所出具报告的关键估价信息上报共享数据库，各金融机构信贷审核人员在审核报告时，登陆专属帐号与密码，查询待审核估价报告的估价信息与数据库中的估价机构上报估价信息是否吻合，即可确定估价报告之真伪。这种方法优点是：通过数据库信息管理，减少金融机构与估价机构人员对估价信息整理与归类的工作量，便于估价机构对估价业务及金融机构对房地产抵押贷款业务的统计与管理。缺点是：建立数据库的时间较长，建立与维护数据库的成本较高。　

　　　　在上述两种方法中，其沟通核心内容是关键估价信息。笔者认为，关键估价信息项目宜少而精，数量以不超过十项为宜。建议上报关键估价信息有：办理抵押贷款业务的金融机构名称、评估报告编号、估价对象名称、委托人、权利人信息、房屋总建筑面积、土地总面积、评估总价、估价时点及特别说明事项，由于评估报告编号能反映估价机构名称，因此估价机构名称信息不用上报。　

　　　　3、建议加强对抵押评估中制作“假报告”行为的检查力度和打击力度，金融机构与估价机构联手自查和互查，核对过去金融机构审核的报告与估价机构出具的报告是否相符，查出其中的“假报告”，对“假报告”进行进一步追查，揪出“假报告”制作者，通过法律手段进行严惩，同时也对其他准备以身试法加入制假行列人员，起杀一儆百的威慑效果。　

　　　　五、结语　

　　　　“假报告”的存在，源于金融机构信贷审核人员与估价机构之间缺乏有效估价信息沟通，无法辨别估价报告真假，只要我们从源头上做起，加强彼此之间的估价信息沟通，堵住漏洞，那么定能铲除“假报告”这一危害估价业和金融业多年的毒瘤。